2012-08-29 14:00:03
Γράφει ο Χρήστος Ηλ. Τσίχλης, Δικηγόρος Αθηνών
Σύμφωνα με νομολογία του Αρείου Πάγου μισθωτές μπορούν να εγκαταλείψουν το μισθωμένο ακίνητο χωρίς να πληρώσουν ενοίκια ή αποζημιώσεις, εφόσον δεν μπορούν να το χρησιμοποιήσουν για κατοικία ή επαγγελματική στέγη λόγω ελαττωμάτων.
Με βάση τον Αστικό Κώδικα, αν το ακίνητο έχει ελαττώματα ή δεν έχει χαρακτηριστικά και ιδιότητες που έχουν περιγραφεί στο συμβόλαιο(μισθωτήριο), με συνέπεια να εμποδίζεται μερικά ή ολικά η συμφωνημένη χρήση του, τότε ο ενοικιαστής μπορεί να καταγγείλει τη σύμβαση και να αποχωρήσει, αξιώνοντας παράλληλα και αποζημίωση για κάθε βλάβη.
Δηλαδή αν τα πράγματα του ενοικιαστή πάθουν κάποια ζημιά π.χ. από διαρροή ή υγρασία, τότε μπορεί να διεκδικήσει χρηματική αποζημίωση από τον ιδιοκτήτη. Και αυτό διότι ο ιδιοκτήτης έχει αθετήσει την υποχρέωση που έχει να παραδώσει το ακίνητο χωρίς ελαττώματα και με όλες τις συμφωνημένες ιδιότητες.
Η αγωγή που δημιούργησε το δεδικασμένο:
Με απόφαση του Αρείου Πάγου δικαιώθηκε μισθωτής διαμερίσματος που χρησιμοποιούσε ως επαγγελματική στέγη (τουριστικό γραφείο) και το οποίο αναγκάστηκε να εγκαταλείψει όταν μπήκαν νερά ύστερα από έντονη βροχόπτωση και κατέστρεψαν διάφορες τεχνικές συσκευές, απαραίτητες για τη λειτουργία του γραφείου (ηλεκτρονικό υπολογιστή, εκτυπωτή, γραμμές ISDN κ.λπ.).
Ο μισθωτής κατήγγειλε νόμιμα τη μίσθωση (αφού δεν λύθηκε το πρόβλημα μέσα στη 10ήμερη προθεσμία που έθεσε στην ιδιοκτήτρια του ακινήτου) ενώ δεν οφείλει ενοίκια, αφού δεν μπορούσε να κάνει χρήση του ακινήτου, αλλά αντίθετα δικαιούται αποζημίωση για τις υλικές ζημιές, τις δουλειές που έχασε (ακυρώσεις εκδρομών), την ταλαιπωρία (ηθική βλάβη) που υπέστη.
Ο Αρειος Πάγος ερμηνεύοντας διατάξεις του Αστικού Κώδικα(Άρθρο 576 και επόμενα) , έκρινε ότι αν το ακίνητο έχει ελαττώματα ή δεν έχει τις συμφωνημένες (στο μισθωτήριο συμβόλαιο) ιδιότητες, με συνέπεια να εμποδίζεται μερικά ή ολικά η συμφωνημένη χρήση του, τότε ο ενοικιαστής μπορεί να καταγγείλει τη σύμβαση και να αποχωρήσει, αξιώνοντας παράλληλα και αποζημίωση για κάθε βλάβη. Και τούτο, διότι ο ιδιοκτήτης έχει αθετήσει την υποχρέωση που έχει να παραδώσει το ακίνητο χωρίς ελαττώματα και με όλες τις συμφωνημένες ιδιότητες.
Αξίζει να σημειώσουμε σε αυτό το σημείο πως ΤΥΠΙΚΑ ο ενοικιαστής δεν έχει δικαίωμα να αποχωρήσει πριν από τη λήξη του συμβολαίου. Σε περίπτωση που θελήσει να φύγει είναι υποχρεωμένος να καταβάλει τα μισθώματα που υπολείπονται, κάτι που μπορεί να απαιτήσει και ο ιδιοκτήτης δικαστικώς. Σε τέτοιες περιπτώσεις, το Δικαστήριο δικαιώνει τον ιδιοκτήτη ωστόσο η διαδικασία μπορεί να αποδειχθεί χρονοβόρα, καθώς απαιτείται περίπου ένας χρόνος για την πρωτόδικη απόφαση και άλλος ένας περίπου εάν ασκηθεί έφεση.
Ο ιδιοκτήτης είναι πάντα υπεύθυνος για την διενέργεια επισκευών, αλλά μερικές φορές πρέπει να πληρώσει ο ενοικιαστής.
Ο ενοικιαστής πληρώνει όταν:
-Η ζημιά έγινε από αμέλειά του.
-Η ζημιά έγινε σκόπιμα, παραδείγματος χάριν:
1. Υπάρχει τρύπα στον τοίχο επειδή ο ενοικιαστής έχασε την αυτοκυριαρχία του.
2.Η μπάλα αντί να χτυπήσει τον τοίχο χτυπά το παράθυρο.
3.Μια μικρή τρύπα στον τάπητα που εμφανίστηκε από κανονική φθορά λόγω χρήσης, γίνεται μεγαλύτερη επειδή δεν ενημερώθηκε ο ιδιοκτήτης από την αρχή.
Ο ιδιοκτήτης πληρώνει όταν:
-Σπάζει κάτι και δεν ήταν σφάλμα του ενοικιαστή.
-Κάτι χρειάζεται συντήρηση από κανονική φθορά λόγω χρήσης, παραδείγματος χάριν:
1.Το πλυντήριο ρούχων ήταν στο σπίτι όταν μετακομίσατε και χαλάει χωρίς να είναι λάθος του ενοικιαστή.
2.Η μπογιά είναι παλιά και ξεφλουδίζει από τους τοίχους και χρειάζεται νέο βάψιμο.
3. Ενα τούβλο στα μπροστινά σκαλιά ξεκολλά από κανονική φθορά λόγω χρήσης.
Αρχή της μίσθωσης:Ο μεσίτης ή ιδιοκτήτης πρέπει να σας δώσει γραπτή Συμφωνία Μίσθωσης πριν μετακομίσετε στο οίκημα. Η Συμφωνία Μίσθωσης είναι μια νομική σύμβαση και περιέχει δύο μέρη τα οποία είναι:1.Οι Όροι της Συμφωνίας (δηλαδή τι συμφωνούν ο ιδιοκτήτης και ο ενοικιαστής να κάνουν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης).
2.Μία Αναφορά Κατάστασης που περιγράφει την κατάσταση της κατοικίας κατά το χρόνο που μετακομίζετε σ αυτή(και πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης κτιρίου).
Tromaktiko
Σύμφωνα με νομολογία του Αρείου Πάγου μισθωτές μπορούν να εγκαταλείψουν το μισθωμένο ακίνητο χωρίς να πληρώσουν ενοίκια ή αποζημιώσεις, εφόσον δεν μπορούν να το χρησιμοποιήσουν για κατοικία ή επαγγελματική στέγη λόγω ελαττωμάτων.
Με βάση τον Αστικό Κώδικα, αν το ακίνητο έχει ελαττώματα ή δεν έχει χαρακτηριστικά και ιδιότητες που έχουν περιγραφεί στο συμβόλαιο(μισθωτήριο), με συνέπεια να εμποδίζεται μερικά ή ολικά η συμφωνημένη χρήση του, τότε ο ενοικιαστής μπορεί να καταγγείλει τη σύμβαση και να αποχωρήσει, αξιώνοντας παράλληλα και αποζημίωση για κάθε βλάβη.
Δηλαδή αν τα πράγματα του ενοικιαστή πάθουν κάποια ζημιά π.χ. από διαρροή ή υγρασία, τότε μπορεί να διεκδικήσει χρηματική αποζημίωση από τον ιδιοκτήτη. Και αυτό διότι ο ιδιοκτήτης έχει αθετήσει την υποχρέωση που έχει να παραδώσει το ακίνητο χωρίς ελαττώματα και με όλες τις συμφωνημένες ιδιότητες.
Η αγωγή που δημιούργησε το δεδικασμένο:
Με απόφαση του Αρείου Πάγου δικαιώθηκε μισθωτής διαμερίσματος που χρησιμοποιούσε ως επαγγελματική στέγη (τουριστικό γραφείο) και το οποίο αναγκάστηκε να εγκαταλείψει όταν μπήκαν νερά ύστερα από έντονη βροχόπτωση και κατέστρεψαν διάφορες τεχνικές συσκευές, απαραίτητες για τη λειτουργία του γραφείου (ηλεκτρονικό υπολογιστή, εκτυπωτή, γραμμές ISDN κ.λπ.).
Ο μισθωτής κατήγγειλε νόμιμα τη μίσθωση (αφού δεν λύθηκε το πρόβλημα μέσα στη 10ήμερη προθεσμία που έθεσε στην ιδιοκτήτρια του ακινήτου) ενώ δεν οφείλει ενοίκια, αφού δεν μπορούσε να κάνει χρήση του ακινήτου, αλλά αντίθετα δικαιούται αποζημίωση για τις υλικές ζημιές, τις δουλειές που έχασε (ακυρώσεις εκδρομών), την ταλαιπωρία (ηθική βλάβη) που υπέστη.
Ο Αρειος Πάγος ερμηνεύοντας διατάξεις του Αστικού Κώδικα(Άρθρο 576 και επόμενα) , έκρινε ότι αν το ακίνητο έχει ελαττώματα ή δεν έχει τις συμφωνημένες (στο μισθωτήριο συμβόλαιο) ιδιότητες, με συνέπεια να εμποδίζεται μερικά ή ολικά η συμφωνημένη χρήση του, τότε ο ενοικιαστής μπορεί να καταγγείλει τη σύμβαση και να αποχωρήσει, αξιώνοντας παράλληλα και αποζημίωση για κάθε βλάβη. Και τούτο, διότι ο ιδιοκτήτης έχει αθετήσει την υποχρέωση που έχει να παραδώσει το ακίνητο χωρίς ελαττώματα και με όλες τις συμφωνημένες ιδιότητες.
Αξίζει να σημειώσουμε σε αυτό το σημείο πως ΤΥΠΙΚΑ ο ενοικιαστής δεν έχει δικαίωμα να αποχωρήσει πριν από τη λήξη του συμβολαίου. Σε περίπτωση που θελήσει να φύγει είναι υποχρεωμένος να καταβάλει τα μισθώματα που υπολείπονται, κάτι που μπορεί να απαιτήσει και ο ιδιοκτήτης δικαστικώς. Σε τέτοιες περιπτώσεις, το Δικαστήριο δικαιώνει τον ιδιοκτήτη ωστόσο η διαδικασία μπορεί να αποδειχθεί χρονοβόρα, καθώς απαιτείται περίπου ένας χρόνος για την πρωτόδικη απόφαση και άλλος ένας περίπου εάν ασκηθεί έφεση.
Ο ιδιοκτήτης είναι πάντα υπεύθυνος για την διενέργεια επισκευών, αλλά μερικές φορές πρέπει να πληρώσει ο ενοικιαστής.
Ο ενοικιαστής πληρώνει όταν:
-Η ζημιά έγινε από αμέλειά του.
-Η ζημιά έγινε σκόπιμα, παραδείγματος χάριν:
1. Υπάρχει τρύπα στον τοίχο επειδή ο ενοικιαστής έχασε την αυτοκυριαρχία του.
2.Η μπάλα αντί να χτυπήσει τον τοίχο χτυπά το παράθυρο.
3.Μια μικρή τρύπα στον τάπητα που εμφανίστηκε από κανονική φθορά λόγω χρήσης, γίνεται μεγαλύτερη επειδή δεν ενημερώθηκε ο ιδιοκτήτης από την αρχή.
Ο ιδιοκτήτης πληρώνει όταν:
-Σπάζει κάτι και δεν ήταν σφάλμα του ενοικιαστή.
-Κάτι χρειάζεται συντήρηση από κανονική φθορά λόγω χρήσης, παραδείγματος χάριν:
1.Το πλυντήριο ρούχων ήταν στο σπίτι όταν μετακομίσατε και χαλάει χωρίς να είναι λάθος του ενοικιαστή.
2.Η μπογιά είναι παλιά και ξεφλουδίζει από τους τοίχους και χρειάζεται νέο βάψιμο.
3. Ενα τούβλο στα μπροστινά σκαλιά ξεκολλά από κανονική φθορά λόγω χρήσης.
Αρχή της μίσθωσης:Ο μεσίτης ή ιδιοκτήτης πρέπει να σας δώσει γραπτή Συμφωνία Μίσθωσης πριν μετακομίσετε στο οίκημα. Η Συμφωνία Μίσθωσης είναι μια νομική σύμβαση και περιέχει δύο μέρη τα οποία είναι:1.Οι Όροι της Συμφωνίας (δηλαδή τι συμφωνούν ο ιδιοκτήτης και ο ενοικιαστής να κάνουν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης).
2.Μία Αναφορά Κατάστασης που περιγράφει την κατάσταση της κατοικίας κατά το χρόνο που μετακομίζετε σ αυτή(και πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης κτιρίου).
Tromaktiko
ΜΟΙΡΑΣΤΕΙΤΕ
ΔΕΙΤΕ ΑΚΟΜΑ
ΠΡΟΗΓΟΥΜΕΝΟ ΑΡΘΡΟ
Τα βραβεία σε Σουμπίνιο και Αθανασιάδη
ΣΧΟΛΙΑΣΤΕ
